Wohnungsbetrug: Russische Rentner holen verkaufte Immobilien zurück

In Russland nimmt eine gefährliche Betrugsmasche zu, bei der gutgläubige Immobilienkäufer sowohl ihre Wohnung als auch ihr Geld verlieren können:

Das Problem hat solche Ausmaße erreicht, dass es die Aufmerksamkeit von Duma-Abgeordneten und Strafverfolgungsbehörden auf sich gezogen hat.

So funktioniert die Masche

Das Szenario läuft immer wieder nach demselben Muster ab. Ein Rentner verkauft seine Wohnung unter Einhaltung aller Formalitäten: Urkunden werden ausgestellt, das Eigentumsrecht wird registriert, der Käufer erhält die Wohnung. Doch nach einiger Zeit wendet sich der Verkäufer an ein Gericht und fordert, das Geschäft für ungültig zu erklären.

Die Klagegründe sind Standard: Die ältere Person behauptet, die Bedeutung ihrer Handlungen nicht verstanden zu haben oder unter dem Druck von Betrügern gehandelt zu haben. Und die Gerichte geben solchen Forderungen massenhaft statt und geben die Wohnungen an die früheren Eigentümer zurück.

Nach Angaben der russischen Juristen werden derzeit etwa 150 solcher Fälle vor Gericht verhandelt. Experten sind überzeugt, dass hinter vielen Fällen organisierte Verbrechergruppen stecken, die Rentner als Deckmantel für die Enteignung von Immobilien nutzen. Die älteren Menschen selbst dienen in diesem Schema lediglich als Fassade.

Warum Käufer leiden

Die russische Gesetzgebung ist so aufgebaut, dass alle Risiken hauptsächlich beim Käufer liegen. Selbst wenn der Verkäufer von Betrügern getäuscht wurde, muss der Erwerber der Wohnung dafür geradestehen. Der Staat tritt lediglich als Vermittler auf, der den Eigentumsübergang beurkundet.

Zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung haben Käufer oft bereits Renovierungen durchgeführt, Steuern gezahlt und sich in ihrem neuen Zuhause eingelebt. Das Geld von einem Rentner zurückzubekommen ist praktisch unmöglich – selbst wenn das Gericht ihn zur Zahlung verpflichtet, würden bei einer kleinen Rente Jahrzehnte dafür vergehen. Dabei haben die Drahtzieher der Masche das Geld zu diesem Zeitpunkt längst aufgeteilt.

Ein charakteristisches Beispiel: Im Moskauer Bezirk Sjusino erklagte eine Rentnerin ihre Wohnung sechs Jahre nach dem Verkauf zurück. Weder der Kaufvertrag, noch ein Attest aus der psychiatrischen Klinik über ihre Zurechnungsfähigkeit, noch die Tatsache, dass sie nach dem Geschäft wiederholt den neuen Eigentümer als Nachbarin besucht hatte, halfen.

Kann man sich schützen?

Fachleute empfehlen eine Reihe von Vorsichtsmaßnahmen. Beim Kauf ist es wichtig, sich persönlich mit dem Verkäufer zu treffen und seine Zurechnungsfähigkeit zu beurteilen. Besonders bei Geschäften mit älteren Menschen sollte man ärztliche Bescheinigungen von Psychiatern und Suchtmedizinern anfordern.

Misstrauisch machen sollte ein zu niedriger Preis – eine erhebliche Abweichung vom Marktwert signalisiert fast immer Probleme. Ein erhöhtes Risiko birgt der Kauf über einen Bevollmächtigten.

Die Praxis zeigt jedoch: Einen perfekten Schutz gibt es nicht. Selbst Bescheinigungen aus der psychiatrischen Klinik garantieren keine Sicherheit. Gerichte stellen sich in der Regel auf die Seite des Verkäufers und erkennen an, dass er sich in einem „besonderen Zustand" befand.

Als zuverlässigsten Weg nennen Experten die Eigentumsversicherung. Dies ist eine Versicherung für den Fall des Verlusts des Eigentumsrechts durch ein Gerichtsurteil. Bei einem Wohnungswert von 10 Millionen Rubel kostet eine dreijährige Versicherung etwa 100.000 Rubel. Außerdem wird die Versicherungsgesellschaft mit ihrem Sicherheitsdienst zu einer zusätzlichen Barriere für Betrüger.

Folgen für den Markt

Die Situation droht das Vertrauen in die Institution der Eigentumsregistrierung und das Justizsystem zu untergraben. Abgeordnete warnen: Eine solche Praxis könnte den gesamten Zivilrechtsverkehr diskreditieren und Verkäufer gegenüber gutgläubigen Käufern benachteiligen.

Experten prognostizieren ernsthafte Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Aufgrund der Risiken könnten Menschen auf den Primärmarkt ausweichen, wo solche Probleme nicht auftreten. Dies wird zu steigenden Preisen für Neubauten und teureren Maklerdienstleistungen führen. Gewinner werden Bauträger und Versicherungsgesellschaften sein, Verlierer die gewöhnlichen Bürger.

Die Behörden diskutieren bereits die Einführung einer obligatorischen Überprüfung der Geschäftsfähigkeit von Wohnungsverkäufern, aber bisher ist dies nur eine Initiative, die einer gesetzlichen Regelung bedarf.

Quellen: Verschiedene russische Medienberichte, Angaben von Rechtsexperten